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花旗集团大中华区首席经济学家余向荣29日在2023中新财经年中会“中国式现代化新金融服务”主题论坛上表示，当房价预期出现变化，在信心不足的情况下，提前还房贷是非常自然的选择。为此必须打破价格-信心的负向螺旋，下调存量房贷利率非常有必要，要推动存量贷款利率的市场化改革。

他说，今年一季度随着疫情开放，宏观的地产相关指标有所改善，但这样的改善建立在脆弱信心的基础上。信心缺失或偏弱，一个典型的体现就是居民“提前还贷”。进入二季度，随着一手房成交增速回落，有房有贷的用户提前还贷，二手房供应也快速上升，这反映了整个住户部门对房地产的预期非常疲弱。

“需要担心的是价格走弱、预期走弱，从而形成价格-信心的负向螺旋，这是现在房地产领域的突出问题。”在他看来，当前出现“提前还贷潮”是因为存量房贷利率普遍较高。如果居民的房价预期出现变化，在信心不足的情况下，提前还房贷是非常自然的选择，为此要推动存量贷款利率的市场化改革。

他进一步分析，下调存量房贷利率可以降低住户部门的付息压力。如果把现在存量房贷利率降到和新增房贷一样的水平，节省出来的付息压力就等同于住户部门的购买力。此外，下调存量房贷利率，也降低了住房持有成本，有利于改善房地产行业的信心。

存量房贷利率怎么降？余向荣分析，如果监管部门出台政策文件，“一刀切”地降下来，效果立竿见影，对于提升信心有很大帮助。但更好的选择是利用这个窗口，引入转按揭等抵押贷款再融资的机制。

他说，住户部门在利率大幅下降的背景下，应该有与银行重新议定按揭合同的机会。引入这样的机制，银行和储户可以重新议定新的利率，同时也可以避免“一刀切”式的通过政策文件下调存量放贷利率造成对银行的冲击。

他还指出，从长远角度看，引入市场化的存量贷款再融资机制也有好处。比如在宽松周期下，住户部门可以降低付息压力。在地产上行周期，住户部门住房净价值增加，就可以多贷一些，增加杠杆，将其纸面财富转化为实际购买力，从长远来讲有利于内需潜能的释放。(完)

（文章来源：中国新闻网）