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住房和城乡建设部部长倪虹近日表示,关于房地产有这样一个概括:“456”。房地产的相关贷款占银行信贷的40%,房地产的相关收入占地方综合财力的50%,居民财富60%在住房上,可以说牵一发动全身。

倪部长说的是实话,目前房地产在经济社会发展中的地位,就是如此。如果单看数据,房地产的重要性不言而喻,稍有不慎,就会带来严重问题。保持房地产市场稳定,是必须做好的一项工作。

但是,作为一个产业、一个行业,房地产为什么会呈现出如此“高”的地位呢?难道房地产在经济社会发展中的地位,真的比实体经济、尤其是制造业还要重要吗?为什么在房地产市场没有全面放开前,经济的稳定性和抗风险能力更强,居民的生活水平也更高,消费对经济的拉动作用也更明显呢?显然,对这个问题,需要客观、理性地分析与思考。

先来看第一个数字——4,亦即房地产相关贷款占银行信贷的40%。应当说,这是一个非常诱人的数据,一个行业就占用了全部银行信贷资金的40%,说明这个行业得到了金融部门的特别关照和支持。如果其对经济的贡献率也达到这个水平,还好说。如果对经济的贡献率达不到这个数据,那就存在很大风险了。按照国家统计局局长康义在新闻发布会上提供的数据,我们通过相关测算,房地产及相关行业占经济总量的比重为13%、14%左右。记住,包括相关行业,如果单纯是房地产,比重可能就没有这么大了,相关机构也测算过一个数据,那就是房地产对经济的贡献率是7%左右。退一步讲,就算是14%左右,与其占用的银行信贷资金相比,也是相差甚远。这样的投入产出,能算是贡献很大吗?更重要的是,这些资源,大多掌握在少数头部房企手中,多的数千亿元,少的数百亿元,且都有大量其他负债最多的负债总额超过了2万亿,资金链断裂的风险极大,可能带来的危害也极大。

再来看第二个数字——5,亦即房地产的相关收入占地方综合财力的50%。如果撇开其他问题不谈,单纯看房地产对地方财力的贡献,当然是非常大的,也是需要重点培育的行业。问题是,房地产对地方财力的贡献,是以牺牲实体经济、特别是制造业为代价,是以经济结构严重失衡为代价,是以政府负债大规模扩大为代价,房地产的贡献越大,实体经济的日子就越难过,经济结构也越失衡,地方的负债也越多。虽然这不是房地产的错,但既然已经被地方所利用,房地产的发展也就出现了问题。如果房地产不成为地方的“土地财政”,很多问题和矛盾可能就不会出现。那么,所谓房地产对地方财力的贡献,还值得推崇吗?房地产是支柱产业,但不能以低效率替代高效率,不能以高风险替代高增长,不能以牺牲其他产业来保住房地产的支柱地位。

最后一个数字——6,亦即居民财富60%在住房上。如果稍稍关注一下居民财富结构,以及居民的负债情况,可能会流出眼泪。要知道,居民财富的60%以上在住房上,并不是居民的住房条件有了根本性改善,人均住房面积大增,而是房价大幅上涨带来住房价值大增,同样的住房,二十年前只值40万,到了今天,价值就达到了160万、200万。房子没变,而只是价值变了,显然,不是居民个人财富增加的表现,而是财富贬值的标志。尤其需要注意的是,同期的居民负债也出现了大幅上涨现象, 2022年,我国城镇居民家庭负债率已经达到56.5%,相反,居民储蓄率则由2008年的51.8%下降到到了2022年的36%。如果没有房贷,居民的负债率绝对不会有这么高。如果把居民财富与债务对应起来、如果把居民财富中的房价上涨因素去掉一半,住房占居民财富的比重还会这么高吗?

房地产的“456”,可不同于民营经济的“56789”。众所周知,民营经济的“56789”,指的是:税收贡献超过50%,国民生产总值占比超过60%,技术创新和新产品研发占比超过70%,城镇就业超过80%,企业数量占比超过90%。所有这一切,都是指的民营经济在经济社会发展中的地位和作用,是民营经济为经济社会发展所做的贡献,是民营企业应当受到充分尊重的方面。而房地产的“456”,在内涵上就与民营经济不太一样了,所做的贡献也不一样。特别是就业,民营经济的作用是谁也替代不了的。而且,民营经济越发展,就业就越充分,居民收入增长也越快,社会也越稳定。房地产可不是这样,特别是房价上涨,给居民带来的可不是正向作用。而房地产市场过度发展对实体经济、特别是制造业的冲击和影响,也是需要引起高度重视的。

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