近年来，在“租购并举”的住房制度下，租赁住房建设成为房地产开发的新热点，受到政策、市场、金融多方面的支持，2021年住房租赁市场蓬勃发展。1月17日举行的2021年国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局局长宁吉喆介绍，2021年1-11月，全国保障性租赁住房已经开工86万套，完成投资1205亿元。

此外，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟近日透露，“十四五”期间40个重点城市初步计划新增650万套保障性租赁住房。展望2022，业内认为租赁行业2.0模式已开启，政策层面将因城施策形成租赁住房的长效机制，企业也将迎来模式的变革，未来租赁市场发展将逐步走向成熟化。

2021年以来，租赁住房得到政策的大力支持，从鼓励发放专项住房租赁政策性贷款，到非改租、税务优惠，再到将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点，支持政策覆盖了租赁住房市场的各个环节。

ICCRA住房租赁产业研究院在《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》中指出，2021年度租赁住房政策最大的亮点在于，旨在通过政策扶持构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展，充分调动市场的积极性。

而从政策内容看，不同环节也各有重点：投融资环节鼓励多元化融资渠道的参与;开发建设环节一方面强调对土地资源和非改租项目给予相应的政策倾斜，另一方面给予行业实际的财政补贴;运营环节除了给予财政补贴，还切实减免增值税、房产税等相应税费，旨在缓解企业的运营税赋压力;退出环节鼓励行业开展对于公募REITs等创新金融工具的应用和探索。

在政策鼓励下，住房租赁市场活跃度进一步提升。根据ICCRA数据，全国10个重点城市集中式租赁住房项目平均出租率从2019年的85.1%上升至2021年的90%。分城市来看，一线城市和新一线城市普遍维持在90%以上的出租率水平，其中上海表现最为突出，市场平均出租率达到97.5%。

同时，反映市场旺盛度的重要指标“续约率”也在提升。《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》指出，2019年市场平均续约率为44.6%，2021年这一数字上升至57.6%。

尽管市场活跃，但整体租金水平仍然低于疫情前。贝壳研究院《2021年住房租赁市场报告》显示，今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平方米，同比微涨1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%;相比于2019年，除上海、深圳、杭州、成都等14个城市租金持平或微涨外，其余26个城市租金仍下跌。

基于2021年的政策影响及市场表现，行业认为2022年租赁住房仍将是住房政策的重点，而保障性租赁住房将是租赁住房的重点。ICCRA住房租赁产业研究院预测，2022年政策层面将会因城施策，建立多层次供给体系，形成租赁住房的长效机制。

贝壳研究院则表示，2021年政府和市场关系、企业发展逻辑以及租赁企业社会参与升级，将成为租赁行业2.0模式的元年，触发租赁行业发展2.0模式开启。

作为市场主体，住房租赁企业也在不断探索新模式、推出新产品，为解决新市民、新青年的租住问题提供新思路。2021年，在政策、市场利好下，行业主体规模再创新高。

贝壳研究院数据显示，根据国家企业信用信息网公布的企业数据测算，2021年主营业务为房地产业，经营范围涵盖“租赁住房”，实际经营的住房租赁企业已达2万家左右，其中实缴资本的住房租赁企业占比10.2%。

从时间来看，住房租赁企业的成立时间集中在近两年。2019、2020年，中央分两批明确24个租赁市场发展试点城市，三年示范期内共安排中央财政租赁专项奖补资金600亿元，推动试点城市从租赁房源筹集、培育租赁企业方面大力发展租赁市场。近两年来租赁企业数量呈现爆发式增长，2021年成立的企业数量占企业总数量的五成，2020年成立的企业占比超过三成。

在企业规模创造新高的同时，ICCRA住房租赁产业研究院认为，国企的引领示范作用正在显现。根据《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》，2021年住房租赁行业34%的头部品牌为国有企业，比2019年上升了9个百分点;规模方面，2021年国有企业性质的运营商管理租赁住房规模占比达到10.2%，2019年这一数字为3.8%。可以看到，2021年华润置地、首创置业等企业旗下住房租赁板块在市场都有亮眼表现。

然而，不可忽视的是，住房租赁企业的融资难度也在加大。据贝壳研究院统计，租赁领域四类融资渠道总额在2019年达到峰值，2020、2021年连续保持下跌趋势，租赁企业融资难度持续加大。贝壳研究院认为，租赁住房行业面临行业发展的转换期，投资者处于更为审慎理性的阶段。

在这样的背景下，REITs为企业提供了一条新思路。2021年6月份，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》正式发布，将保障性租赁住房纳入试点。据了解，广州、深圳、重庆等地多家企业正在准备公募REITs申报。

ICCRA住房租赁产业研究院预测，2022年将是保障性租赁住房公募REITs大幕拉开的元年，租赁住房企业可以借助REITs平台实现“建设/收购、管、退、融”的“轻资产+重运营”全周期循环运作模式，建立轻重并举的经营模式。此外REITs还是一个主动管理工具，通过公开市场产品发行，信息披露要求明确、透明，能够帮助企业提升运营管理效率。

经过近几年发展，住房租赁市场已经形成产品多元化的趋势，且产品分类逐渐清晰。而在2021年内，不同租赁产品的市场表现也有所差异。

从产品类别来看，ICCRA住房租赁产业研究院以房间规模为参照，将租赁住房划分为青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓、高端公寓四类，四类产品所占比例分别为81.03%、10.67%、6.94%、1.35%。

而在不同产品类型中，租赁社区已经成为近两年的热门产品。2021年，有巢国际公寓社区总部基地店、首开保利·乐尚N+公寓、旭辉瓴寓旗下上海张江纳仕国际社区等多个租赁社区项目开业，收获了较高的市场热度。此外，根据ICCRA住房租赁产业研究院的统计，截至2020年底已经获批的集体用地中，53%已开始动工甚至已转化为项目入市，且租赁式社区产品占比在提高，ICCRA住房租赁产业研究院预测，2022年租赁社区将迎来增量的集中释放。

关于租赁式社区的发展，克而瑞租售在《2022年中国住房租赁白皮书》中也提到，大型租赁社区不仅能让城市新租客享有更全面、更便捷的居住体验，引导租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展，还能让更多跟租赁相关的土地增量或者存量发挥更大的潜力，成为城市发展新的增长点。

此外，伴随居住需求的升级，租户对租赁住房的要求已经从“有其居”升级为“优其居”，租赁产品不仅要满足居住者舒适、安全的空间需求，更要关注其情感、社交等需求。ICCRA住房租赁产业研究院提出，在满足了基本的租赁住房供给总量后，市场的关注点将更多地转向关注租户需求，这也是普及租住生活方式、落实租售并举国策的重要一环。整体租赁住房市场将更多关注“住”的本质，从而推动市场进入以服务体验为主导的高品质增长阶段。