近年来,一线城市整体办公市场一直处于下行态势,进入2020年,随着新冠疫情的爆发,又进一步加重了办公市场的下跌态势。办公赛道缩量已成事实,未来整体会不断下行。

然而,在办公市场下行的同时,办公物业管理正呈现发展新趋势。克而瑞物管发布的《办公物业管理发展报告》显示,盈利能力上,办公楼物管毛利率显著高于住宅、公共物业等其他业态,是细分业态中盈利能力最强的业态之一。

2021年,百强企业办公物业费收入总值为454.46亿元,同比增长24.51%,2017到2021年复合增长率为23.97%。


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万科云最新披露的上市后的首份财报数据显示,2022年万科云三大主营业务规模稳健增长,其中,商企和城市空间综合服务同比增速为28.2%,超过社区空间居住消费服务2.2个百分点 。

卓越商企服务在其2022年度业绩发布会上,也表示卓越商企对于增长比较看重的是年化合同额,主要是因为第三方市场化程度很高,不太看住宅的以面积为增长曲线的导向。未来几年非住领域增长会比较快速,起码保持在两位数。

办公物业管理作为高毛利的细分领域,目前正吸引越来越多竞争者躬身入局。

相较于世界主要经济体超过百年的办公楼发展史,中国现代化办公楼市场兴起,大约只有 三十多年。

办公楼物业管理领域,尤其是高端办公楼,国际五大行等拥有传统优势。国际公司在逾百年的办公物业运营管理中,构建起成熟的运营管理标准。

2019年,万科物业与戴德梁行在大中华区成立合资公司,万科持股65%,实质接管戴德梁行大中华区物管及综合设施管理业务。据2022年万物云招股书中表述,万物梁行2021年收入超过国际五大行中国区物业及设施管理收入,成为中国区域收入最高的商企服务企业。

同年,中航物业与招商物业合并,由中航善达正式更名为招商积余。合并前,中航物业即 以机构物业为主导拓展方向,并谋求全国性布局。 着力打造金融、政府、高端办公楼等专业性板块,在机构物业市场处于领先地位。

目前,国内物企在办公楼领域居领先位置的主要包括:万物云、招商积余、卓越商企服务、保利物业、中海物业、华润万象生活等。

从国内领先物企的管理发展现状来看,办公楼物管正成为细分业态中盈利能力最强的业态之一,显著高于住宅、公共物业等其他业态。

根据卓越商企服务、华润万象生活和招商积余等年报披露数据,2022年,卓越商企服务办公楼物管毛利率23.1%,比住宅物业高出7.2个百分点。华润万象生活办公楼物管毛利率34.1%,比住宅高15.2个百分点。招商积余未公布非住细分业态毛利率水平,但比较住宅和非住业态整体,非住毛利率为10.08%,而住宅为9.12%;同时在非住细分业态中,办公楼以17.22%的管理面积贡献了32.72%的营业收入。

办公楼物管不仅毛利率水平高,其办公物业费收入总值增长率也明显较高。

克而瑞物管数据显示,2021年,500强物企办公物业服务总物业费收入达766.70亿元,同比增长21.47%。

百强企业办公物业费收入总值为454.46亿元,同比增长24.51%;2017到2021年复合增长率为23.97%。

百强企业办公物业的物业费收入占500强企业办公物业的物业费收入比例为59.27%。百强企业办公物业的物业费收入占百强企业总物业费收入比例为19.27%。

具体来看,2021年,500强企业办公物业服务平均物业费为6.85元/(平方米·月)。其中,包干制项目平均物业费6.51元/(平方米·月),酬金制项目平均物业费8.91元/(平方米·月)。

从城市角度上看,2021年500强企业办公物业服务项目中,一线城市平均物业费为11.2元/(平方米·月);二线城市平均物业费为6.4元/(平方米·月);三四线城市平均物业费为4.8元/(平方米·月)。

年百强企业办公物业服务项目中,一线城市平均物业费为10.44元/(平方米·月);二线城市平均物业费为6.60元/(平方米·月);三四线城市平均物业费为5.27元/(平方米·月)。

从目前来看,办公楼市场用户需求呈现头部城市聚集特征。

典型物企在区域发展选择上,呈现出聚焦核心城市、深耕重点区域的特征。万物云在商企及城市空间服务战略上,聚焦增加重点区域业务浓度,主要布局经济最发达的高线级城市、核心空间。2021年,该模块来自一线城市、香港、新一线城市贡献的营收占比74.4%。

招商积余战略同样是聚焦重点城市,深耕精拓,纵深发展。2021年末,其营收和面积排名前五的区域分别深圳、江苏、山东、四川和广东。前五区域管理面积占比58.01%,营收占比56.32%。其中,仅广东和深圳区域管理面积占比即达31.89%。

卓越商企服务核心策略之一“浓度”,即深耕目标城市,聚焦大客户,增强目标市场分布。具体表现在构建“1+1+X”格局,即深耕粤港澳大湾区、长三角,同时开拓全国其他核心一线及二线高能级城市。

近两三年来,在供给迭加疫情等多重因素影响下,主要办公楼市场空置率持续攀升。大环境下,租户选择办公余地增加,持有物业经营竞争加剧。市场竞争压力倒逼办公楼提升服务能力,也推动了办公物业管理市场的发展。

相比住宅,办公楼物业服务标准更高,设施设备更加复杂,对服务商专业化能力要求更高。在激烈的竞争局势下,头部企业正聚焦核心,加大市拓,尽快占据、巩固领先优势。

我们认为,未来高端办公楼物业管理向数字化转型,智慧化管理是必然趋势,提高精细化运营管理能力是关键。

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